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龙源华府房源是否存在泡沫现象

[导读]:将一个城市的房价中位数÷家庭年收入中位数,以此来计算这个城市家庭购买住房的负担能力。...
中国现阶段房价有没有泡沫,答案是不但有泡沫、而且泡沫还很“严重”,但这个泡沫是理论上的泡沫、也就是参考国际标准数据得出的结论。事实上,如果考虑潜在购买力,这个泡沫不是涨出来的、是买出来的。
 
房价是否有泡沫“公认的”的判断标准就是采用房价“温度计”——房价收入比。
 
房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。比如杭州的一套市区的总房价是600万,月收入是10000元,年收入是120000元,这样算下来是50倍,也就是说不吃不喝需要50年才能买得起。
 
国际上往往根据国际通用的房价收入“中位数倍数(median multiple)原则”进行统计。
 
比如美国国际公共政策顾问机构Demographia一年一度的《2019年全球住房可负担性调查报告》。该机构由世界顶尖的城市学家组成,主要负责人由世界银行的城市规划专家担任,每年的报告经过专家学者长期的调查研究,权威发布。对中等收入家庭的住房负担能力进行评估:
 
将一个城市的房价中位数÷家庭年收入中位数,以此来计算这个城市家庭购买住房的负担能力。
最终得出的结果,纽约的房价中位数是43.5万美元,家庭收入中位数是7.85万美元,由此,房价收入比为5.5。
 
换句话来表达,美国纽约市一个普通家庭,不吃不喝需要用5年半的时间,才能买得起一套房子。其实,这个数据在中国已经算是“良心价”了。
 
看一下香港的房价,中国香港蝉联全球第一贵!买房要不吃不喝20年。
 
深圳房价收入比大约在33.5倍,远远把全球房价最难负担的城市香港的收入比甩在后面!(根据中国社会科学院公布的《中国住房市场发展月度分析报告(2018年11月最新)显示,2018年10月,一线城市房价中位数为44842元/建筑平方米)按照这个标准进行的房价收入比分类:
 
可负担的房价:3倍以下的房价收入比
 
中度不可负担:3.1-4.0倍的房价收入比
 
严重不可负担:4.1-5.0倍的房价收入比
 
极度不可负担:超过5.1倍的房价收入比
 
那么,根据房价收入比深圳的房价有没有泡沫呢?很多人一定会说都33.5倍了,在国际上已经是非常严重的泡沫了!其实,这可能就是房价收入比计算公式的“尴尬”之处。
 
深圳全市面积仅仅1997.47平方公里!(北京16412万平方公里、上海6340.5平方公里、广州7434平方公里。) 相比其他三个一线城市,深圳区区不到2000平方公里面积,仅仅是北京的1/8,广州的1/4、上海的1/3,但深圳人口密度却是北京的4.5倍、上海的1倍,广州的3倍。
 
深圳不但是四大一线城市中面积最小的城市,而且人口密度在四大一线城市中是最高的!人口密度惊人达到了10015人/平方公里!深圳的人口密度基本上达到美国纽约能量级别(纽约市人口密度在108919人/每平方公里),并且深圳远远大于东京的33000人/每平方公里、伦敦的21000人/每平方公里。尤其是深圳经过近40年的房地产快速开发建设后,深圳城市的开发强度已经逼近了50%,远超国际公认的30%警戒线。
 
深圳土地使用面积严重不足。数据统计,2019年深圳供应土地面积只有241万平米,大约可提供住房2.3万套;2018年,深圳供应土地面积更少,只有64万平方米,大约可以提供住房7000套。深圳市土地缺乏房子供应少属“粥少僧多”,杯水车薪!
 
住房严重缺乏的背后,又面临着大量人口流入。2019年人口流入增量就达到41.22万。深圳土地住房供需矛盾是突出的。土地开发少,房价不断上涨符合“物以稀为贵”属性。再加在全国落户政策方面,深圳又是一线城市中最为宽松的,吸引了人口流入的速度。
 
因此房价收入比在深圳是严重“失真”的,根本不起什么作用。
 
所以,再漂亮的理论,没有与实际结合,将会变成空洞的理论。有些经济学家生搬硬套地把西方经济学的那一套搬到中国是行不通的。好比股市的随机指标KDJ,在平衡市场可以根据金叉死叉提示进行有效操作,但一旦遇到超买超卖,再刻板利用教科书提示的金叉死叉,基本上死的很难看。
 
再比如前期疯狂刷屏5万元到鹤岗买两居室的消息。5万元如果放在北上广深等一线城市,相当一平方米单价,即使在中国的许多县城也就只够买个厨房而已,何况很多县城六七千的房子比比皆是,上万元单价也不是什么新鲜事儿。事实上,5万元在地级市一套二手两居室,简直即使白菜价。
 
如果套用房价收入比怎么计算?估计计算机也会乱码吧。鹤岗市按照一般最普通人的月收入2000计算,年收入为24000元, 如果房价5万,收入比为0.0002,按东北人讲话,这个房价收入比不是胡扯蛋吗?
 
事实上,造成鹤岗房价白菜价的原因,一是商品房海量库存近些年超过了100万平方米;二是城市大量人口外流;三是经济贫困和老龄化等,由此形成供远大于求局面。
 
所以,房价收入比动不动被专家拿来说事儿有时是不客观的。事实上,房价收入比所形成的房价“泡沫”,需要考虑的因素、需要添加的附加条件是很多的,一个因素没考虑周全都有可能改变收入比的结果和性质。好比1+1=2,你没说什么情况下等于2。
 
不同的国家房价收入比表达的真实性是不同的。比如国内某些城市土地财政对于房地产的依赖度达到了50%以上。依赖度高意味着土地降价空间就十分有限。
 
再比如地少人多,土地价格必然上涨、房价自然不会跌,叠加人口数量反推购买力增加,房价只有不断上涨来调节需求量。房价收入比某些条件之下再高也是“虚”的,表面看是泡沫、打开看是“啤酒”。
 
房价收入比是西方国家价格理论。中国是人口大国、欧美国家普遍人口稀少,因此,按照统一的模式、计算方式很难做到合理。
 
比如人口基数大、具备潜在购买力的人群基数就大,就像上海近期的豪宅一投放就被秒抢,这就是潜在购买力在起作用,这部分购买力某些时段往往会忽视房价的高低,甚至于根本不会考虑房价收入比,抢都抢不到,还考虑什么收入比?!
 
租售比:房价和月租金的比值。房屋租售比是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一,测量房价是出现了“泡沫”还是“啤酒”。国际标准一般为1:200到1:300 ,那么比值越高,说明房屋的投资价值越大。
 
根据这个公式,2019年上半年我国50个重点城市的租售比为1:592,远低于国际合理租售比区间水平 。
 
其实,租售比和房价收入比道理上基本上是大同小异,其中道理上面说的很清楚了,这个公式同样是只能看到“泡沫”,但“泡沫”的大小、“判断泡沫”的真实性都会有一定的差异性。理论毕竟是理论,具有中国特色的房价某些时候不是纯理论可以完全套用的。
 
按照目前的中国各大城市的房价水平,以中国老百姓的收入水平,不用说,肯定是泡沫。但如果按照某些群体购买力来看,就不是什么“泡沫”,反而是有价值的商品。
 
如果考虑到中国的城镇化率水平、土地财政依赖度、3亿人口进城需求、房地产依然是重要的支柱产业、面粉比面包贵,中国由来已久的住房消费习惯、理念,目前严重“泡沫”高房价还不能称其为真正的“泡沫”,因为,上面所述的各种因素所形成的巨大的需求放在哪里,并且现实的是,房价依然在小幅的上升通道之中。
 
此外,假设是“泡沫”,这个泡沫需要多长时间来消化、多长时间来让“泡沫”自然消失,都是一道高难的经济数学题,不是一般普通老百姓算得明白的。
 
以笔者观点,房价若大幅下跌,形成空头市场,需要满足几个条件:首先是经济出现大幅萎缩及下跌;其次是城镇化率基本上完成,需求量明显小于供应量;再次是土地财政基本完成转型,土地利用价值丧失,如果这几个条件没有出现,那么即使是“泡沫”依然是经济发展中的成长性“泡沫”,具体“泡沫”到了哪个阶段任何人都不好说,至少不是最后阶段。
 
房价问题,属于经济范畴、也属于社会范畴、同时也是文化理念范畴,更是经济发展中的问题。在国内影响房价的因素实在太多,以至于很多的经济学家根本不敢预测房价了,有些屡测屡错、屡错率测。
 
因此,对于房价泡沫,占在不同的角度得到的结果也不尽相同,对于泡沫的看法也是仁者见仁智者见智。
 

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